KÜNDIGUNG EINES MIETVERHÄLTNISSES
Mietrecht & WEG-Recht
Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist ein einschneidendes Ereignis, das rechtlich wie auch tatsächlich mit vielen Problemen und „Fallstricken“ behaftet ist, welche eine rechtliche Beratung notwendig machen. Im Mietrecht unterscheidet man zwei Arten der Kündigung: die fristgerechte Kündigung und die fristlose Kündigung. Beide Arten der Kündigung stehen sowohl dem Mieter, als auch dem Vermieter zur Verfügung. Eine Kündigung muss in der Regel schriftlich ausgesprochen werden.
Im Wohnraummietrecht ist die fristgerechte Kündigung unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist, mit Ausnahme eines wirksamen gegenseitigen Kündigungsverzichtes, für den Mieter immer und ohne Grund möglich. Für den Vermieter gilt dies nicht. Dieser kann nur unter der Voraussetzung eines sogenannten berechtigten Interesses (beispielhaft Eigenbedarf oder schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters gegen seine vertraglichen Pflichten) das Mietverhältnis fristgerecht kündigen. Ob ein solches berechtigtes Interesse vorliegt, können wir mit Ihnen im Rahmen eines Beratungsgespräches erörtern. Im Übrigen Mietrecht ist der Mieter wesentlich geringer geschützt und der Vermieter hat weitergehende Rechte das Mietverhältnis fristgerecht zu kündigen. Diese sind häufig vertraglich modifiziert.
Die fristlose Kündigung ist – wie auch in anderen Rechtsgebieten – die sogenannte „Ultima Ratio“, sowohl für den Mieter, als auch den Vermieter. Sie ist ein „scharfes Schwert“ welches mit Bedacht einzusetzen ist, da für beide Parteien des Mietverhältnisses hohe finanzielle Risiken bestehen.
Die fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn der Mieter oder Vermieter einen wichtigen Grund hierzu hat. Ob ein solcher Grund vorliegt, ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen an der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu eruieren. Je schwerwiegender das Recht einer der Vertragsparteien durch die andere beeinträchtigt wird, desto eher wird ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegen. Beispiele hierfür nennt das Gesetz in §§ 543 und 569 BGB selbst. Der wichtigste Grund für den Mieter eine fristlose Kündigung auszusprechen, dürfte wohl der nicht vertragsgemäße Zustand der Wohnung sein. Für den Vermieter ist dies in der Regel das (teilweise) Ausbleiben des Mietzinses über einen mehrmonatigen Zeitraum.
Neben dem Instrument der Kündigung ist es dem Mieter und Vermieter auch möglich, das Mietverhältnis durch einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag zu beenden.
Wir vertreten sowohl Mieter als auch Vermieter zur Durchsetzung ihrer Rechte im Rahmen des Mietverhältnisses und einer Kündigung. Bei Fragen hierzu stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
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Peter Krebs