BAURECHT

Privates Baurecht

Privates Baurecht

Das private Baurecht regelt die Beziehung zwischen demjenigen, der ein Bauwerk in Auftrag gibt (Auftraggeber oder Bauherr) und denjenigen, die dieses Bauwerk planen und ausführen (Architekt, Statiker, Bauunternehmer und sonstige Bauhandwerker).

Das Baurecht ist zunächst im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und dort in den §§ 631 ff. geregelt.
Zu berücksichtigen sind allerdings auch Normen, die Eigentümerbefugnisse beschränken und nachbarschützende Wirkung haben, insbesondere die Regelungen des Nachbarrechtsgesetzes.

Im Einzelfall können auch die als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) geltenden Regelungen der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) in Verträge einbezogen sein.

Auch der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag. Für diesen ist zusätzlich die Entgeltordnung, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zu beachten.

Diese Normen geben den Vertragspartnern eine rechtliche Grundlage für Ihre Zusammenarbeit. Von dieser Grundlage kann durch Individualvereinbarungen, die aus Beweisgründen tunlichst aber schriftlich festgelegt werden sollten, abgewichen werden.

Bei Neu- und auch bei Umbauvorhaben ist das Interesse des Bauherrn auf eine zügige und eine den Regeln der Technik entsprechende Bauausführung gerichtet.

Der Bauunternehmer ist ebenfalls an einer zügigen Erledigung interessiert, denn erst nach Abschluss kann er seine Schlussrechnung erstellen und den Lauf der Verjährungsfrist in Gang setzen.

Zeigen sich Mängel in der Bauausführung, so stellt sich die Frage, ob der Bauherr die vereinbarten Werklohnzahlungen zurückhalten und Nachbesserungs- oder Gewährleistungsrechte geltend machen kann.

Häufig allerdings ist die Frage des Vorliegens von Mängeln streitig.
Zur Abklärung sollte der Bauaufsichtsführende Planer einbezogen werden. Führt dies zu keiner Lösung, so ist die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens zu empfehlen. Das Gericht wird in dem Falle die Streitfrage durch ein in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten abklären.
Ein solches Gutachten ist in einem möglichen nachfolgenden Prozess um Werklohn und/oder Nachbesserungs- oder Schadenersatzansprüche inhaltlich verwertbar.

Bei einem bloßen privat in Auftrag gegebenen Gutachten wäre dies nicht so ohne weiteres der Fall, da im Zweifel ein solches Gutachten nur als Parteigutachten mit eingeschränkter Beweiskraft gewertet werden kann. In dem Falle müsste ggf. ein weiteres Gutachten vom Gericht in Auftrag gegeben werden, so dass zusätzliche Gutachterkosten entstehen würden.
Das selbständige Beweisverfahren dient damit der Erleichterung und der Beschleunigung einer nachfolgenden prozessualen Auseinandersetzung.

Streitigkeiten entstehen im Verlaufe der Bauausführung vielfach dann, wenn der Bauherr vom Plan abweichende Bauausführungen verlangt.

Hier stellt sich regelmäßig die Frage, ob der vereinbarte Preis die Kosten des Änderungsvorhabens abdeckt oder ob dem Unternehmer ein Mehrpreis zusteht und ob für den Auftragnehmer die Änderungsanordnung des Bauherrn zumutbar ist.

Kommt es zu keiner Einigung hierüber, so ist zu prüfen, ob den Unternehmer ein Leistungsverweigerungs- oder sogar ein Kündigungsrecht zusteht.

Hierzu ist auf die neu in das Gesetz eingefügten Bestimmungen der §§ 650 b und 650 c BGB zu verweisen.

Neu geregelt hat der Gesetzgeber die Vergütung des Unternehmers dahingehend, dass dieser vom Auftraggeber Abschlagszahlungen (Vorschüsse) in Höhe des Wertes der bereits erbrachten Leistungen bis zu einem Umfange von 90 % der Auftragssumme insgesamt verlangen kann.

Sind die Leistungen nicht vertragsgemäß und fehlerhaft, kann der Auftraggeber die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern.

Bis zur Abnahme der Werkleistung muss der Unternehmer die Vertragsgemäßheit seiner Leistungen beweisen.
Ab dem Zeitpunkt der Abnahme durch den Auftraggeber trägt dieser die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln.

Häufig zeigen sich solche Mängel erst nach Jahren.
Es ist deshalb von Bedeutung, dass die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn erst nach Ablauf einer Frist von fünf Jahren verjähren.

Sollte die VOB Teil B Grundlage des Vertrages geworden sein, so verkürzt sich allerdings die Verjährungsfrist auf zwei Jahre.

Es ist deshalb dringendst anzuraten, frühzeitig anwaltlichen Rat einzuholen, um richtig und auch kostensparend auf auftretende Probleme zu reagieren.

Fragen zum Baurecht?
Sprechen Sie uns an.

Ihre Ansprechpartner:
Peter Krebs und Björn Schröders